Sinds 1 januari 2021 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief voor sloop/heropbouw uitgebreid. Tot en met 31 december 2022 kan men in drie gevallen (extra) het 6%-tarief genieten: (1) bij projecten door natuurlijke personen buiten de 32 centrumgebieden, (2) in geval van verhuur van de nieuwe woning aan een SVK en (3) bij projecten van vastgoedpromotoren. Omdat de Europese regelgeving gunsttarieven enkel toelaat ‘in het kader van een sociaal beleid’ worden hieraan extra voorwaarden verbonden. Er zullen zeker projecten uit de boot vallen. Daarvoor kan de Vlaamse sloop/heropbouwpremie een vangnet bieden. De nieuwe regeling inzake BTW komt naast het bestaande regime voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen binnen de 32 centrumgebieden. Die blijft onverkort van kracht. Hieronder bespreken we scenario 3.Levering van woningen en het bijhorend terrein na de afbraak/heropbouw

Middels dit scenario kan het gunsttarief van 6% BTW worden toegepast door vastgoedpromotoren bij de verkoop van een appartement, woning, ... na een project van sloop-heropbouw. Let wel, het moet gaan om projecten die worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning(en). Het BTW-tarief van 6% kan ook enkel worden ingeroepen voor de levering van de heropgebouwde woning, het appartement, … en niet op de sloop- en heropbouwwerken zelf. Het is de koper die 6% zal kunnen betalen.

De opeisbaarheid van de BTW op de levering van het heropgebouwde goed moet zich voordoen tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Verder zijn de formele voorwaarden dezelfde als in het eerste scenario. Deze maatregel is echter van toepassing op het gehele Belgische grondgebied met inbegrip van de 32 centrumsteden. Voor 1 januari 2021 waren vastgoedpromotoren immers overal uitgesloten van het gunsttarief van 6%, ook binnen de 32 centrumgebieden.

De voorwaarden kort herhaald
De heropgebouwde woning moet door de uiteindelijke koper aangewend worden als enige eigen woning. Tevens moet deze koper er zonder uitstel zijn/haar domicilie vestigen. Voor de beoordeling van het karakter als enige eigen woning wordt gekeken naar het moment van de inbezitneming of eerste ingebruikneming door de koper. 

Het gebruik als enige eigen woning moet gedurende vijf jaar aangehouden blijven. De koper moet de woning dus minstens vijf jaar blijven bewonen en er zijn/haar domicilie behouden. Bij eventuele inbreuken hierop moet de koper dit binnen drie maanden melden aan de fiscus. Net zoals in scenario 1 zal hij/zij dan het belastingvoordeel moeten terugbetalen, dit voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van 1/5de per jaar, behoudens in geval van overlijden of overmacht.

De woning of het appartement mag maximaal een totale bewoonbare oppervlakte hebben van 200m².

Bij dit alles is de analogie met het eerste scenario is duidelijk… Belangrijk aandachtspunt: de koper moet een natuurlijke persoon zijn! In geval van verkoop aan een rechtspersoon zal die geen recht kunnen hebben op het gunsttarief van 6%.

Verklaring indienen bij fiscus
De promotor moet een verklaring indienen bij de fiscus. Deze moet mede worden ondertekend door de koper (of de verkrijger van het zakelijk recht). De logica is dezelfde als onder het eerste scenario: uit de verklaring moet blijken dat aan de voorwaarden is voldaan. Met dit doel in het achterhoofd is het logisch dat de verklaring moet vermelden dat de woning bedoeld is om als enige eigen woning te worden gebruikt door de koper, die er onverwijld domicilie zal vestigen en dat de totale bewoonbare oppervlakte maximaal 200m² zal bedragen. Bij de verklaring moet een kopij van hetzij de onderhandse verkoopovereenkomst, hetzij de authentieke verkoopakte worden gehecht.

De FOD Financiën adviseert om de verklaring in te dienen via MyMinfin. Lukt dat niet, dan kan men telefonisch een formulier opvragen, dat wordt opgestuurd per post of via e-mail. Daarvoor moet getelefoneerd worden naar het bevoegd kantoor (van de gemeente waar het onroerend goed gebouwd zal worden).

Vermelding op de factuur
De uitgereikte facturen moeten melding maken van die elementen die de toepassing van het 6%-tarief rechtvaardigen. Wederom dus: het voldoen aan de voorwaarden. Net zoals in het eerste scenario heeft deze voorwaarde tot doel om de leverancier te ontlasten van een eventuele aansprakelijkheid inzake het toepasselijk BTW-tarief. Hier is die leverancier niet de aannemer maar de vastgoedpromotor. 

Belangrijk: deze regel geldt niet alleen voor de facturen maar evenzeer voor de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte. Daarom zal CIB Vlaanderen haar model alvast actualiseren en een fiscale clausule toevoegen. Dit aangepaste model zal weldra online komen te staan.

In de Programmawet, de Memorie van Toelichting en de FAQ van de FOD Financiën wordt nergens gesproken over de impact van het Breitsohl-arrest op deze regeling. Nochtans is dat een belangrijk aandachtspunt. Het arrest heeft er goed een decennium terug voor gezorgd dat bij gezamenlijke verkoop van een woning met de grond op beide BTW verschuldigd is, in plaats van BTW op de woning en registratierechten op de grond. 

Er lijkt dan ook niet onmiddellijk een reden om te veronderstellen dat de Breitsohl-logica niet zou gelden bij het gunsttarief van 6%. Behoudens indien fiscus alsnog een andere interpretatie zou willen innemen, lijkt het dan ook zo dat zowel op de woning als op de grond 6% verschuldigd zal zijn door de koper. Voor het eerst kan het Breitsohl-arrest zo in het voordeel van de koper spelen. Vergeet immers niet dat in Vlaanderen sinds juni 2018 op bouwgrond in beginsel steeds 10% registratierechten verschuldigd zijn.

Bron: CIB Vlaanderen