Net zoals vorig jaar mag men zich in 2024 verwachten aan een resem nieuwe regels in vastgoedland. Niet alleen voor wie (ver)koopt, bouwt of renoveert, maar ook voor de vastgoedprofessional staat er een en ander te veranderen. Een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden. 
Nieuwe regels in 2024
 

BTW-tarief 6% voor sloop en heropbouw van woning valt weg voor projectontwikkelaars
Sinds 1 januari 2021 geldt in heel het land een verlaagd btw-tarief van 6% voor de sloop en heropbouw van een woning. De maatregel gold voorheen enkel in de 32 centrumsteden, waarna het werd uitgebreid tot 31 december 2023. Zowel particulieren en rechtspersonen die zelf een woning bouwen, als zij die een woning aankopen bij een bouwpromotor profiteren op dit moment van het verlaagd btw-tarief van 6%. Vanaf 1 januari 2024 blijft het verlaagde btw-tarief van 6% enkel behouden voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen. Voor projecten via bouwpromotoren zal het btw-tarief terug 21% bedragen. Mits het voldoen aan bepaalde voorwaarden zijn er voor de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 specifieke overgangsbepalingen.

Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd verlengd
De Vlaamse regering besliste op 13 oktober definitief om de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd te verlengen en dit voor het hele Vlaamse grondgebied. De premie was voorlopig voorzien tot en met 31 december 2023. De Vlaamse sloop/heropbouwpremie kan slechts per bouwproject worden verkregen, ook al gaat het om verschillende gebouwen. De premie bedraagt €10.000 voor de omgevingsvergunningsaanvragen 1 januari 2021. De sloop/heropbouwpremie biedt enkel mogelijks soelaas voor bouwheren-natuurlijke personen die niet van 6% btw kunnen genieten. In de centrumgebieden zullen dat er vanaf 1 januari 2024 meer zijn dan vandaag. Want, vanaf dan gelden er sociale voorwaarden bij het 6%-tarief (enige eigen woning, max. 200m² oppervlakte). Wie daardoor uit de boot valt voor de 6% zal zich moeten wenden tot de Vlaamse sloop en heropbouwpremie.

Mijn VerbouwPremie appartementsgebouwen: aanvragen pas in voorjaar 2024 
Vanuit het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap hebben we vernomen dat de nieuwe aanvraagprocedure voor de MIjnVerbouwPremie in de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen pas in het voorjaar van 2024 operationeel zal zijn. De lancering werd eerder om technische redenen al verschillende keren opgeschoven. Op vandaag wacht je best om de premieaanvraag voor werken aan gemeenschappelijke delen in te dienen tot de nodige wijzigingen zijn doorgevoerd. Er is een overgangsmaatregel die voorziet dat alle facturen voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen door de VME of andere investeerder kunnen worden ingediend als ze dateren vanaf 1 juli 2020 en dit tot 1 jaar nadat de wijzigingen in de aanvraagprocedure van kracht gaan. De geldigheid van twee jaar voor facturen is in deze overgangsperiode dus niet van toepassing.

Nieuw sectorakkoord voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden vanaf 1 januari 2024
In elke sector zijn er om de twee jaar onderhandelingen tussen de vertegenwoordigers van de werknemers (de vakbonden) en de erkende vertegenwoordigers van de werkgevers (de beroepsverenigingen) om een akkoord te sluiten over loon- en arbeidsvoorwaarden. De sociale partners van de vastgoedsector, zijnde de werkgevers en de vakbonden vertegenwoordigd in het Paritair Comité 323, bereikten onlangs een nieuw sectorakkoord.  Het akkoord kan als evenwichtig beschouwd worden met onder meer focus op koopkracht, mobiliteit, onkosten, werkbaar werken, einde loopbaan en zondagswerk. Heel wat initiatieven zullen gedragen worden door Fonds 323 en betekenen dus geen extra uitgaven voor de werkgever. 

Voorkeurrecht zittende huurder goedgekeurd in Brussels Parlement
Het Brussels Parlement keurde een poosje de ordonnantie die een voorkeurrecht invoert voor de huurder bij verkoop van de huurwoning. De eigenaar wordt verplicht om de woning eerst bij de huurder aan te bieden, die vrij beslist om al dan niet van het voorkeurrecht gebruik te maken. Het voorkeurrecht komt er ondanks talrijke praktische en juridische bezwaren, opgeworpen door CIB, Federia, SNCP, de Verenigde Eigenaars en BVS.  De inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2024.

Nieuw KB Bemiddelingsopdrachten (KB Freya) vanaf 1 februari 2024
Op 6 november verscheen een nieuw KB op de Bemiddelingsopdrachten in het Belgisch Staatsblad. Als bemiddelaar zal je met aangepaste regels rekening moeten houden. Het nieuwe KB zal gelden voor de nieuw afgesloten contracten vanaf 1 februari 2024. Voor bemiddelingsopdrachten ondertekend voor 1 februari 2024 geldt nog het oude KB Freya. Voor de concrete verschillen tussen het nieuwe KB en het oude KB Freya kan je voor alle details terecht op CIB.be.

Wijzigingen Vastgoedmakelaarswet goedgekeurd
We gaven eerder al mee dat minister van Middenstand David Clarinval nog tijdens deze legislatuur een pakket wijzigingen aan de vastgoedmakelaarswet wou laten goedkeuren. Het federaal parlement keurde deze eind november goed. De inwerkingtreding volgt 10 dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad.

De wijzigingen luiden als volgt:

Een eerste wijziging betreft de versoepeling van de voorwaarden voor de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar door een rechtspersoon.
Een tweede nieuwigheid is de invoering van de mogelijkheid om toegang te krijgen tot het beroep op basis van beroepservaring. 
Als derde speerpunt wil de minister de effectiviteit van tuchtmaatregelen aanscherpen.  De personen die geschorst of geschrapt werden door het BIV, mogen het beroep, voor de duur van de sanctie, ook niet in dienstverband uitoefenen. 
Als vierde wijziging voorziet het ontwerp een aanpassing van de Vastgoedmakelaarswet aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming met het oog op de organisatie van elektronische verkiezingen.
Ten slotte zijn er ook enkele aanpassingen met het oog op de actualiseren en verduidelijking van de Vastgoedmakelaarswet.
 

Verhoging van de registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal
De registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal worden vanaf 1 januari 2024 opgetrokken naar 5% (op vandaag 2%). De registratierechten zijn verschuldigd op het totaal van wat de erfpachter/opstalhouder betaalt gedurende de volledige duurtijd van het recht. Bij een jaarlijkse vergoeding van €1.000 voor een erfpacht van 100 jaar, wordt er met andere woorden nu 2% en binnenkort 5% betaald op de totaalsom van €100.000. De belastingverhoging is substantieel. Ze zal doorwegen, zeker wanneer rechten van erfpacht en opstal gebruikt worden in vastgoedconstructies door promotoren, maar ook bijvoorbeeld bij opstal- of erfpachtconstructies  bij de plaatsing van individuele zonnepanelen op appartementsgebouwen.

Het tarief zal van toepassing zijn voor

Alle onderhandse akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024
Alle authentieke akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024 wanneer die niet zijn voorafgegaan door een onderhands document met een vroegere ondertekeningsdatum
 
Dus: als een authentieke akte vanaf 01/01/2024 wordt ondertekend maar de betrokkenen kunnen een onderhands document voorleggen met een vroegere datum, dan blijven zij genieten van 2%.

De bewijslast voor de ondertekening van een onderhandse document in 2023 ligt bij de partijen. 

Nog in de pipeline voor 2024
 
Invoering van een sociaaltariefpremie 
In appartementsgebouwen worden syndici vaak geconfronteerd met het probleem dat bewoners van een collectief verwarmd gebouw niet kunnen genieten van het sociaal tarief voor energie. Dat leidt soms tot schrijnende financiële situaties voor deze gezinnen. Met dit wetsontwerp willen de indieners een sociaaltariefpremie voor aardgas, elektriciteit en warmte invoeren voor bewoners in een appartementsgebouw die anders uit de boot vallen. Het parlementaire traject is nog lopende. De vooropgestelde inwerkingtreding is momenteel 1 juli 2024.

Voorontwerp van wet rond toepassing onrechtmatige bedingenleer op een VME 
De ministerraad keurde reeds een voorontwerp van wet Diverse Bepalingen Economie principieel goed. Dit voorontwerp bevat een voorstel om de onrechtmatige bedingenleer toepassing te doen vinden op de VME. Zo wil men in appartementsgebouwen een betere bescherming bieden voor de gemeenschap van mede-eigenaars in haar contracten met leveranciers en dienstverleners. CIB heeft haar bezorgdheden op het voorstel bij de staatssecretaris ingediend. Het parlementaire traject rond het ontwerp is lopende. 

Vrijwilligerswerk VME in appartementsgebouwen binnenkort mogelijk?
Er is een wetsvoorstel hangende in de Kamer dat als doel heeft om de rechten beter te beschermen van vrijwilligers die zich inspannen voor het gemeenschappelijke goed in een VME. Met dit voorstel willen de indieners de bestaande drempels wegnemen die een engagement van de mede-eigenaars in de weg staan, waaronder hinderpalen inzake sociale zekerheid, het verzekeren van de vrijwilligers en de fiscale behandeling van een vrijwilligersvergoeding. Het parlementaire traject rond dit voorstel is lopende.

Stelsel flexijobs wordt uitgebreid
Volgend jaar wordt het stelsel van flexijobs binnen onze sector uitgebreid. De uitbreiding is een mooie opsteker. Flexijobs bieden een antwoord op de stijgende vraag naar flexibiliteit door werkgevers én werknemers. CIB drong hierop aan op verzoek van heel wat van haar leden syndici, bemiddelaars en toeristische verhuurkantoren. Zij zullen voortaan dus van deze mogelijkheid gebruik kunnen maken.  Verdere informatie zal de komende weken beschikbaar komen. We houden de leden uiteraard op de hoogte van alle ontwikkelingen.

Verdwijnen vanaf 2024
 Fiscaal voordeel van een tweede woning wordt afgeschaft
Op 1 januari 2024 wordt het fiscaal voordeel van een tweede woning afgeschaft. Concreet betekent dit dat je de hypothecaire lening voor een tweede onroerend goed niet langer in het langetermijnsparen zal kunnen inbrengen. De regeling geldt voor alle nieuwe leningen, aangegaan vanaf 1 januari 2024. De bestaande kredieten worden gehonoreerd. Liep de lening op 31 december 2023, dan kan die nog steeds van het fiscale voordeel van het langetermijnsparen genieten. 

Meeneembaarheid registratierechten verdwijnt
Vanaf 1 januari 2024 verdwijnt de meeneembaarheid van de registratierechten definitief. Tot dan kunnen kopers genieten van een keuze tussen het 3%-tarief zonder de meeneembaarheid of het oude 6%-tarief met de meeneembaarheid. Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief. Belangrijk om te weten: om nog van dit keuzerecht te kunnen genieten moet de authentieke akte in 2023 verleden worden. 

Bron: CIB 18 december 2023