Vrijdagnacht sloten de regeringsonderhandelaars een Vlaams regeerakkoord. De toetredingscongressen van N-VA, Vooruit en CD&V gaven dit weekend groen licht. De regering Diependaele kan dus van start. Wat heeft die in het vooruitzicht voor vastgoedmakelaars en syndici? De CIB Studiedienst nam het regeerakkoord onder de loep.

Fiscaliteit

• Essentieel qua onmiddellijke impact: het regeerakkoord bevestigt dat de tariefverlaging in het verkooprecht (‘registratierechten’) van 3% naar 2% voor de enige eigen woning ingaat op 01/01/2025. 
• Het regeerakkoord bevestigt ook dat het ijkpunt de datum van de authentieke akte is, zoals we vanuit de sector hadden bepleit.  Dit zal de vastgoedmarkt de komende maanden immers het minst verstoren. Er is geen enkele nood om over te schakelen op wederkerige beloftes of aankopen uit te stellen. Wie vandaag een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent, zal voor het verlaagd tarief in aanmerking komen. De notarissen zullen daarvoor enkel de datum van de akte na 01/01/2025 moeten leggen. Belangrijk detail ook: de termijn van 4 maanden voor het verlijden van de akte begint pas te lopen op het einde van de periode van een eventuele opschortende voorwaarde.
• Het tarief voor beroepsverkopers stijgt van 4% naar 6%, naar alle waarschijnlijkheid ook vanaf 01/01/2025. Beroepsverkopers die nog een aankoop in de planning hebben staan, zullen die dus wellicht willen vervroegen. Tot bij de publicatie van het regeerakkoord was er geen enkele indicatie dat de regeringsonderhandelaars hier naar wilden kijken. Het is wellicht de meest onaangename ‘verrassing’ in de tekst.
• De afzonderlijke gunsttarieven voor onroerend erfgoed worden geschrapt, wegens te weinig gebruikt. Het gaat om het 6%-tarief voor de aankoop van een beschermd monument en het 1%-tarief voor wie dat beschermd monument vervolgens als gezinswoning gebruikt. Opnieuw geldt: wie de aankoop van een beschermd monument gepland heeft, maakt best haast.
• De gunstregeling in de onroerende voorheffing voor wie bij renovatie een bepaald E-peil haalt wordt geschrapt.
• Relevant is ook dat de regering fiscale boetes zal herbekijken, onder andere in de registratiebelasting. Daar geldt nu een standaardboete van 20% voor wie niet op tijd aan de voorwaarden voldoet. Die hoge boetes zijn ‘niet meer altijd proportioneel, gelet op het verder uiteenlopen van het verlaagde tarief van 3% tegenover het normale tarief van 12%’.
• De regering wil ook strenger controleren op het correct gebruik van het 2%-tarief voor de enige eigen woning. Daartoe wil ze sterker inzetten op opsporing van wie reeds een eigendom in het buitenland bezit. Dergelijke eigendom is ook verhinderend voor het 2%-tarief.
• De sloop- en heropbouwpremie blijft behouden voor investeringen die niet in aanmerking komen voor het federale verlaagde btw-tarief. Net zoals de Waalse regering zal ook de Vlaamse regering bij het federaal beleidsniveau aandringen op een veralgemeend btw-tarief van 6% bij sloop- en heropbouw.

Woonbeleid: algemeen

• Positieve vaststelling vooreerst is dat de globale insteek van het regeerakkoord in elk geval de juiste klemtoon legt: ‘We mikken op een Vlaamse woningmarkt die de komende jaren op volle snelheid kan draaien. Het is belangrijk dat tijdens de komende bestuursperiode de woningmarkt maximaal woningen produceert om aan de vraag tegemoet te komen. Aanbodcreatie in alle segmenten van de woningmarkt is essentieel, zowel op de eigenaarsmarkt, als de private huurmarkt, als de sociale woningmarkt.’ Dat er boven alles in eerste instantie nood is aan extra aanbod kunnen we als sector alleen maar beamen.
• Nuttig is bovendien dat hiervoor vertrokken wordt van een geïntegreerd beleid met ruimtelijke ordening: ‘We zetten in op het vrijwaren van voldoende ruimte voor bijkomende betaalbare woningen in Vlaanderen en schuiven betaalbare woningbouw als speerpunt naar voren. Naast renovatie en vernieuwbouw zetten we zowel in het woonbeleid als het ruimtelijke beleid in op kwalitatieve verdichting en duurzame uitbreiding op goed gelegen locaties.’ Dit creëert hoge verwachtingen, onder meer rond het aanpakken van gemeentelijke bouwreglementen die verdichting en hoogbouw vandaag de facto afremmen.

Woonbeleid: eigendomsverwerving

• De regering Diependaele I wil investeren in de Vlaamse Woonlening, de werking van het VWF performanter maken en de doorlooptijd zo kort mogelijk houden. Zeker op dat laatste hameren we als sector al twee jaar lang. We zien ook verbetering maar verdere inspanningen zijn vereist. De regeringsonderhandelaars hebben die vraag duidelijk gehoord.
• Zoals verwacht zal op korte termijn de Vlaamse Woonwaarborg uitgerold worden. De introductie daarvan geraakte in mei net niet op tijd gestemd.

Woonbeleid: private huurmarkt

• In dit voorjaar werd een uitgebreid evaluatierapport gepubliceerd van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat komt sowieso op tafel bij de volgende minister van Wonen. Die zal een wijzigingsdecreet voorbereiden. Buiten de algemene wens naar een ‘gezond evenwicht tussen huurders en verhuurders’ voorziet het regeerakkoord minstens in twee wijzigingen:Een indexatieverbod vanaf 2028 voor huurwoningen die niet voldoen aan de minimale EPC-labels conform de energienorm. Die norm treedt in werking op 01/01/2030. Het indexatieverbod is dus een maatregel die daar een opstap naar vormt.
• De verplichte opname van de gegevens uit een verblijfsdocument in nieuwe huurcontracten. Kort samengevat is dat de verankering van het voorstel van N-VA om verhuur aan sans papiers onmogelijk te maken.
• Opvallende bepaling is ook de wens om een Vlaams systeem voor de registratie van huurcontracten in te voeren. De achterliggende motivatie is anders dan in Brussel: ‘We gaan daarvoor in eerste instantie in overleg met de federale overheid om dubbel werk voor de verhuurder te vermijden.’ Contrasteer dat met het vernietigingsberoep dat de federale overheid instelde tegen de regeling in Brussel. Bovendien ligt de klemtoon in Vlaanderen niet op datavergaring richting prijsregulering maar op datavergaring voor een betere controle op woningkwaliteit, snellere/bredere toekenning van de huurpremie en van de vermindering in de OV voor huurders. We verwelkomen natuurlijk de inspanningsverbintenis van de regering om dubbele registratieplicht te vermijden en het only once-principe te respecteren. Vanuit die gedachte zullen we met aandrang aan de nieuwe minister van Wonen vragen om het gebruik van bestaande registratietools mogelijk te blijven houden.
• Voor de aanbodcreatie kijkt de regering Diependaele voornamelijk naar het systeem van budgethuren/geconventioneerde huur. Dat systeem zal verder uitgerold worden. Ook zeker te noteren: de wens dat het systeem van budgethuurwoningen zou kunnen genieten van een verlaagd BTW-tarief. Men zal daarvoor pleiten bij de federale overheid.
• Het conformiteitsattest wordt verder uitgerold. Vandaag heeft ongeveer 1/3de van de lokale besturen een regeling ingevoerd om het CA te verplichten. Doel is dat het conformiteitsattest verplicht wordt over het volledige grondgebied. Maar, de regering laat de lokale autonomie in deze ongemoeid. Hoe de verdere uitrol gebeurt, wordt dus in handen gelaten van de steden & gemeenten.
• Het regeerakkoord besteedt veel aandacht aan brandveiligheid: ‘We blijven ook verder werken aan de brandveiligheid van onze Vlaamse woningen. Het Netwerk Brandweer is daarbij onze partner. Een gezamenlijk actiepunt is verder werken aan een gecentraliseerde en uniforme informatieverzameling en -deling over interventies van de brandweer. Met die informatie kan de Vlaamse overheid vervolgens gerichter werken rond sensibilisering en preventie inzake brandpreventie en CO-vergiftiging.’
• Voor erfgoed wordt de mogelijkheid voorzien om gemotiveerd af te wijken van de minimale woningkwaliteitsnormen, EPB- en EPC-eisen.
• De leegstands- en verkrottingsheffingen zullen worden hervormd, in functie van een versterking van het ontradend en sanctionerend beleid.
• De regering Diependaele wil ook onderzoeken of het mogelijk is om leegstaande assistentiewoningen te heroriënteren naar sociale huurwoningen.
• Het bleef tot het einde een discussiepunt: de organisatie van praktijktesten. Finaal werd gekozen om die op Vlaams niveau wel te voorzien op de arbeidsmarkt maar niet op de huurmarkt. Dat betekent echter niet dat er geen praktijktesten komen. Het heeft enkel tot gevolg dat de Vlaamse overheid ze niet zal inrichten. De lokale besturen blijven vrij om dat wel te doen. In de meeste centrumsteden gebeurt dat ondertussen ook.
• Tot slot in dit deel een opvallende passage betreffende sociale huur: ‘We voorzien een doorstroompremie voor zittende sociale huurders die werken en vervolgens doorstromen naar de private huurmarkt. We voorzien een extra stimulans om kandidaat-huurders meer aan de slag te krijgen door een voorrangsregel bij de toewijzing van sociale huurwoningen voor werkenden.’

Klimaat en energie

• Blikvanger in dit luik is uiteraard het lot van de renovatieplicht. Die wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verstrengingspad wordt afgeschaft. De termijn wordt bovendien verlengd naar 6 jaar (voor residentiële panden). Er wordt meer flexibiliteit voorzien in de handhaving (cfr. het huidig beleid van minister Demir om niet noodzakelijk meteen te gaan beboeten). Er komt een ‘genuanceerd handhavingskader’. Mijn Verbouwpremie & Mijn Verbouwlening worden als instrumenten ingezet om aan te sporen om beter te doen dan het D-label. De focus van deze instrumenten zal daartoe verscherpt worden.
• Voor niet-residentiële gebouwen gaat de slinger eerder de andere richting uit: ‘We behouden de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen en koppelen daar een ambitieus groeipad aan richting 2050.’
• Opvallend bij de passages rond Klimaat & Energie is ook de uitgesproken aandacht voor appartementsgebouwen: ‘We vereenvoudigen en stimuleren de renovatie van de appartementsgebouwen in gedwongen mede-eigendom. De ontzorgings- en begeleidingsinstrumenten worden gericht versterkt, met een focus op de vereniging van mede-eigenaars. We verfijnen de instrumenten die renovatie bij appartementsgebouwen ondersteunen waarbij de nadruk ligt op collectieve investeringsbeslissingen.’

Andere ondersteuning schuilt in het feit dat VME’s een belangrijke doelgroep worden van Mijn VerbouwBegeleiding. De regering wil ook verder inzetten op renovatiemasterplannen. Vanuit de sector zullen we in dat kader alvast de kwestie van het verplicht moeten inschakelen van het laagst biedende studiebureau op tafel leggen als prioriteit tot hervorming. Het ondersteuningsaanbod moet VME’s helpen om te voldoen aan de verplichtingen en minimaal te behalen vereisten die naar alle waarschijnlijkheid op komst zijn. Het gaat dan over het zogenaamde gebouwlabel: ‘EPC’s van individuele appartementen blijven behouden, maar worden aangevuld met een gebouwlabel voor alle collectieve delen van het gebouw. De individuele EPC’s en het EPC van de collectieve delen geven een overzicht van de energieprestatie van het volledige gebouw. Het verstrengingspad van de gebouwlabels voor de renovatie van appartementsgebouwen zal vastgelegd worden, eens duidelijk is wat haalbare labels zijn.’

• Mijn Verbouwpremie en Mijn Verbouwlening blijven behouden maar worden op een aantal vlakken aangepast. Zo wordt de rentekorting voor kwetsbare doelgroepen verhoogd. De inkomenscategorieën en steunniveaus bij de Mijn VerbouwPremie worden ‘verder verfijnd’. De aanvraagprocedure voor beide wordt op elkaar afgestemd, zodat gegevens voor het ene kunnen worden hergebruikt voor het andere.
• Enigszins verbazingwekkend is dat het regeerakkoord zich eerder gematigd uitspreekt wanneer het over de kwaliteit van EPC’s gaat. De tekst zegt enkel dat het Inspectieprotocol zal worden vereenvoudigd ‘om de kwaliteit van de energieprestatiecertificaten maximaal te garanderen en die gebruiksvriendelijker te maken’. De berekeningswijze wordt geëvalueerd, vereenvoudigd.
• Duidelijk is ook dat er is gesproken over de totale kostprijs van attesten en keuringen. Maar, men is daarbij niet verder gekomen dan een engagement om waar mogelijk gezamenlijke keuringen bij verkoop (EPC, asbest…) te stimuleren. Hoe dat zou gebeuren, daar is nog geen duidelijkheid over.
• Een opmerkelijke passage is tot slot: ‘We ambiëren om energie die lokaal gedeeld wordt achter het gemeenschappelijke aansluitpunt van een gebouwencomplex vrij te stellen van heffingen.’ 
• Positief is ook een passage afkomstig uit het deel van het regeerakkoord over Mobiliteit: ‘We ondersteunen gericht de verdere uitrol van elektrische laadpunten voor elektrische wagens en goederenvervoer, waarbij we vooral mogelijke drempels wegwerken waarna de markt zich hier autonoom kan ontwikkelen met aandacht voor de uitrol in appartementsgebouwen, voor het potentieel van slim laden en voor specifieke doeleinden zoals deelmobiliteit, taxi’s en logistieke spelers.’ De expliciete vermelding van de problematiek van laadpalen in appartementsgebouwen biedt een kans om één van de absolute prioriteiten voor onze sector (een decretaal kader) op tafel te leggen. De regeringsonderhandelaars hebben daar doelbewust de ruimte voor geboden.

Dat feit – tezamen met de andere passages rond appartementsgebouwen – maken dit het eerste regeerakkoord waar we een ‘appartementsreflex’ in terugvinden.

Omgeving en ruimtelijke ordening

• De bouwshift blijft het centraal principe van het beleid inzake ruimtelijke ordening. Het ruimtebeslag terugdringen naar 0 hectare/dag blijft het doel. Het regeerakkoord schuift dan ook het circulair ruimtegebruik naar voren: ‘Dat betekent dat we in het verleden altijd ingenomen ruimte beter, intensiever en multifunctioneler benutten, terwijl we de woon- en leefkwaliteit verhogen’. Bij inname van open ruimte is het de bedoeling dat er planologische compensatie wordt toegepast.
• Er zal ook geraakt worden aan de planschadevergoeding: ‘We bewaken de betaalbaarheid van de bouwshift door ervoor te zorgen dat ook het ogenblik van verwerving – wat als criterium is opgenomen in het instrumentendecreet – effectief doorweegt in het bepalen van de planschadevergoeding, zonder afbreuk te doen aan het principe van een correcte vergoeding.’ De vergoeding mag dan wel nog ‘correct’ zijn, ze zal duidelijk lager liggen. Dat is de bedoeling: deze maatregel moet herbestemming om open ruimte te vrijwaren haalbaarder en dus goedkoper maken voor de overheid.
• De wens om open ruimte te beschermen zie je ook in het voornemen om de rechten inzake zonevreemde functiewijzigingen aan te passen. Filosofie is om die te koppelen aan kwaliteitseisen en voorwaarden die het ruimtebeslag actief terugdringen (bijvoorbeeld afbraak van bijgebouwen).
• Bouwen in signaalgebieden: het was de voorbije legislatuur een twistpunt tussen minister Demir en gemeenten. Die laatste bleven soms bouwvergunningen verstrekken. De Vlaamse administratie ging daar vervolgens consequent tegen in beroep. Het regeerakkoord kiest dan ook om te werken via de aanduiding van watergevoelige openruimtegebieden. De procedure daarvoor wordt vereenvoudigd, met als doel dat snel extra gebieden kunnen worden herbestemd. Het gaat de facto om alle signaalgebieden met bouwvrije opgave.
• De Vlaamse overheid blijft consequent in beroep gaan tegen gemeenten die onzorgvuldig gemotiveerde vergunningen blijven afleveren in overstromingsgevoelige gebieden. Wanneer de rechtbank verschillende malen manifeste inbreuken hierop vaststelt, kan dat bestuur in extremis onder toezicht worden geplaatst.
• Binnen het natuurbeleid stelt het regeerakkoord een nieuw recht van voorkoop in het vooruitzicht in VEN en groene bestemmingen voor het Agentschap Natuur & Bos of verenigingen die een natuurbeheerplan willen realiseren.
• Inzake vergunningsprocedures wordt verder werk gemaakt van de modulaire omgevingsvergunning. Doel is om het vergunningsproces te vereenvoudigen en te moderniseren, binnen een efficiënt, rechtszeker en transparant kader. Er wordt onderzocht hoe de verkavelingsvergunningsplicht kan worden gemoderniseerd.
• Tot slot: ‘We evalueren het bestaande vrijstellingenbesluit en het besluit van meldingsplichtige handelingen in functie van onder andere de klimaat- en energietransitie en de best beschikbare technieken.’

Toerisme
Voor de toeristische verhuurkantoren schuilt de belangrijkste bezorgdheid bij het regeerakkoord in één specifieke passage: ‘Deelplatformen, zoals Airbnb, hebben een nieuwe markt gecreëerd. Maar we zijn niet blind voor de mogelijke nadelen: gebrekkige kwaliteitscontrole, druk op de woonfunctie in onze steden... De Europese verordening rond kortetermijnverhuur, die in april 2024 werd aangenomen, komt tegemoet aan een aantal bezorgdheden daaromtrent. Met de nieuwe instrumenten die die verordening biedt en aan de hand van stedenbouwkundige conformiteitsattesten, bewaken we de kwaliteit, veiligheid en draagkracht van de kortetermijnverhuurmarkt in Vlaanderen en wordt de woonfunctie in onze steden beschermd.’

Positief is dan weer wel dat de Kust als verhaallijn richting de promotie wordt vermeld, binnen het thema ‘Blauwe natuur’. De voorbije jaren was de Kust niet op die wijze prominent in beeld binnen de buitenlandpromotie. We lezen: ‘Complementair aan het strategische plan Kustvisie werken we aan een transversaal toeristisch actieplan voor de Kust.’

Enkele laatste relevante bepalingen

• Het beleid tegenover boeren was voor CD&V een zeer wezenlijk punt. Het regeerakkoord bevat dan ook een passage over het bevorderen van toegang tot land voor jonge boeren. Een nauwe monitoring van de prijzen van landbouwgrond valt daaronder, net als het verhinderen van speculatie. Daarnaast wordt bekeken of een budgetneutraal systeem kan worden ontwikkeld met een fiscaal gunstregime voor successie- en registratierechten bij de overdracht van grondeigendommen gelegen in agrarisch gebied en die gegarandeerd in landbouwgebruik blijven.
• Het regeerakkoord voorziet in een evaluatie van de handelshuurwetgeving. Meer weten we echter niet. De partijen hebben hiervoor geen inhoudelijke klemtonen of richtinggevende voorkeuren uitgesproken.
• De regering Diependaele I vraagt aan de federale regering om de ‘Federal Learning Account’-tool te schrappen. Ze doet dat omdat het zou gaan om een inbreuk op de bevoegdheidsverdeling. Wat de motivering echter ook moge zijn, dit is een pestmaatregel voor ondernemers. Hoe eerder dit naar de prullenmand wordt verwezen, hoe beter.
• De onderhandelaars houden vast aan het systeem van Wonen in Eigen Streek: ‘Via Wonen In Eigen Streek kunnen daarenboven ook private gronden of appartementen worden voorbehouden voor wie een band heeft met de gemeente in kwestie. We ondersteunen de lokale besturen in de Rand om Wonen In Eigen Streek uit te rollen.’
• De Vlaamse regering wil inzetten op het voorzien van ruimte voor bedrijvigheid door het activeren van slapende terreinen, economische reconversie en herbenutting van het bestaande aanbod. En waar het op punt zetten van het bestaande aanbod niet volstaat of in functie van de versterking van onze economische polen, zal bijkomend ruimte voor bedrijvigheid worden gecreëerd. Ook hier wil de Vlaamse regering werken met planologische compensaties. 
• Een commissie van experten krijgt de opdracht om, samen met het middenveld, in het eerste jaar van de legislatuur werk te maken van een actieprogramma om de vergunningverlening te verbeteren. De focus ligt op snellere rechtspraak voor belangrijke projecten, een grotere rol voor wetenschappelijk onderzoek, constructievere en oplossingsgerichtere inspraak en het tegengaan van misbruik van procedures en bezwaarmogelijkheden. De regering engageert zich ook om met één stem naar de ondernemingen te spreken en geen tegenstrijdige adviezen meer af te leveren. De gemiddelde doorlooptijd bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen wordt ingekort van 1 jaar naar 9 maanden.  Ten slotte maakt de nieuwe regering ook werk van een goede uitrusting van de vergunning- en adviesverlenende instanties, met het oog op kwaliteitsvolle advisering en zorgvuldig onderbouwde vergunningen.  

Bron: CIB 30 september 2024